Mình thấy rất nhiều bạn bắt đầu kinh doanh cà phê khi tuổi đời còn khá trẻ và thiếu kinh nghiệm. Nhất là thiếu kinh nghiệm về các loại giấy tờ, hợp đồng cho thuê nhà. Vậy nên trước khi các bạn thuê nhà cần lưu ý những điều sau đây để tránh gặp phải những rắc rối khi bắt đầu kinh doanh và có thể yên tâm “kiếm cơm”.
Hợp đồng thuê nhà có bản chất pháp lý là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, đó là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng một/một số tài sản cụ thể. Theo đó, thỏa thuận giữa bên cho thuê nhà và bên thuê nhà được thể hiện bằng văn bản; bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền cho bên cho thuê và có quyền sử dụng nhà đã thuê vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Mặc dù trên lý thuyết, các bên hoàn toàn bình đẳng trước pháp luật. Nhưng trên thực tế, người thuê nhà thường sẽ gặp khó khăn để có thể hiểu cặn kẽ, đầy đủ và chính xác mọi điều khoản trong hợp đồng và đôi khi là cả các phụ lục hợp đồng kèm theo.
1. Chủ nhà cho thuê
Trước khi ký hợp đồng thuê nhà ở, bạn hãy cố gắng nắm toàn bộ thông tin rõ ràng nhất, sát thực nhất của người chủ cho thuê (thường là bên A). Tốt nhất là bạn nên yêu cầu được tham khảo các tài liệu pháp lý của chủ cho thuê để chứng minh căn nhà thuộc quyền sở hữu của họ hoặc họ được chủ sở hữu hợp pháp ủy quyền họ được cho thuê căn nhà đó.
Nếu bạn bỏ qua lưu ý đầu tiên này, thì bản hợp đồng thuê nhà mà bạn ký kết đã chứa đựng nguy cơ rủi ro đối với tư cách pháp lý của bên cho thuê. Một số trường hợp trên thực tế đã xảy ra, đó là: bên cho thuê trong hợp đồng không phải là chủ sở hữu đối với căn nhà cho thuê, nhà là sở hữu chung của vợ chồng, nhưng chỉ có vợ ký vào hợp đồng cho thuê mà không có ủy quyền của chồng… Khi tranh chấp xảy ra, hợp đồng mà bạn đã ký đứng trước nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu và bạn sẽ gánh chịu thiệt hại ngoài ý muốn.
2. Nhà cho thuê
Bên thuê nhà cũng cần kiểm tra xem căn nhà đang định thuê hiện có nằm trong tình trạng pháp lý rắc rối hay không? Cụ thể ở đây là liệu ngôi nhà hấp dẫn kia có đang bị thế chấp tại ngân hàng nào đó hay không?
3. Thời hạn trong hợp đồng được thỏa thuận
Thường thì người thuê nhà có quan niệm khá đơn giản về thời hạn của hợp đồng thuê nhà: 3 tháng, 6 tháng, 1 năm, 3 năm… Tuy nhiên, nội dung này cũng cần có sự quan tâm, thỏa thuận và làm rõ giữa các bên trước khi ký kết hợp đồng, cụ thể như:
– Thời hạn thuê nhà tính theo năm hay theo tháng?
– Ngày bắt đầu được tính từ ngày nào?
– Có được gia hạn thời gian thuê nhà hay không? Số lần gia hạn?
– Khoảng thời gian gia hạn hợp đồng? Có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hay không?
Để bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình, bạn cần đọc kỹ và hỏi lại ngay những điểm chưa rõ ràng, chưa thống nhất trong nội dung liên quan đến thời hạn hợp đồng.
4. Tiền thuê nhà
Về cơ bản, trong các nội dung của hợp đồng thuê nhà phải thể hiện được sự thỏa thuận và thống nhất giữa các bên về việc tiền thuê nhà được thanh toán như thế nào, cụ thể như:
– Tiền thuê nhà là bao nhiêu ?
– Phương thức thanh toán là tiền mặt hay chuyển khoản?
– Thanh toán hàng tháng, hàng quý, 6 tháng hay 1 năm?
– Thời điểm thanh toán là khi nào?
Ngoài các thông tin cơ bản trên, nếu như hợp đồng thuê nhà có giá trị lớn, bạn cũng cần tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật về ngoại hối nếu như bên cho thuê yêu cầu thanh toán hoặc đảm bảo thanh toán bằng ngoại tệ (ví dụ USD, nhân dân tệ…)
5. Tiền đặt cọc trong hợp đồng được thỏa thuận và cách xử lý
Một nội dung quan trọng mà người thuê nhà cần hết sức quan tâm, đó là tiền đặt cọc. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trong hợp đồng thuê nhà, tiền đặt cọc là khoản tiền các bên thỏa thuận để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng. Bên thuê nhà thường có thể bị mất tiền cọc khi xảy ra các trường hợp: Chấm dứt hợp đồng trước thời hạn đã thỏa thuận, hợp đồng bị chấm dứt vì hành vi vi phạm của bên thuê nhà.
Như vậy, tiền đặt cọc thuê nhà được hiểu là 1 biện pháp bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà. Tuy nhiên, trên thực tế, các chủ cho thuê nhà chỉ chấp nhận cho người thuê trong khoảng thời gian dài hạn trên 1 năm. Để có thể ký hợp đồng, bên thuê nhà sẽ phải đặt một khoản tiền cọc (thường là từ 1 – 2 tháng tiền thuê nhà) cho chủ nhà.
Để bảo vệ quyền lợi chính đáng, bạn cần thỏa thuận và làm rõ về việc tiền cọc về sau có được trừ vào tiền thuê nhà hay không? Khi nào thì bên cho thuê hoàn trả tiền cọc cho bên thuê? Khi hợp đồng cho thuê nhà chấm dứt thì xử lý tiền cọc như thế nào?…
6. Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng được thỏa thuận
Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được quy định tại Điều 132, Luật Nhà ở (năm 2014). Theo đó, trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp được quy định (khoản 2 Điều 132). Đồng thời bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên cho thuê nhà: Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Tuy nhiên, Luật Nhà ở cũng quy định bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
7. Các phụ lục của hợp đồng thuê nhà
Phần phụ lục của hợp đồng thường được xây dựng để mô tả những hiện trạng về nhà, tài sản, trang thiết bị trong nhà để khi hết thời hạn thuê nhà bàn giao lại thì các bên không có tranh chấp (đặc biệt là đối với những căn nhà mới xây, khá đầy đủ tiện nghi tại thời điểm ký kết hợp đồng thì hai bên lại càng phải thỏa thuận rõ để tránh việc yêu cầu bồi thường những tài sản do hao mòn tự nhiên hoặc những yêu cầu không có cơ sở khác).
Ngoài nội dung về tài sản, thì hợp đồng cho thuê nhà còn có thể có các phụ lục thể hiện các thỏa thuận về đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường, trật tự trị an khu phố… Và thường các thỏa thuận này đều dẫn chiếu hay ràng buộc đến các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
Kiều Hải Sơn
